واشنطن العاصمة سي إن إن –
اتخذ سوق العقارات منعطفا هبوطيا في عام 2022 ، حيث أدى ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة إلى إبطاء نشاط المبيعات المحموم الذي شوهد في العام السابق – لكن أسعار المنازل لا تزال تصل إلى مستوى قياسي.
بلغ متوسط سعر بيع المنزل في عام 2022 386,300 دولار ، بزيادة 10.2٪ عن عام 2021 والأعلى على الإطلاق ، وفقا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الصادرة يوم الجمعة.
وفي الوقت نفسه ، شهدت مبيعات المنازل أضعف عام لها منذ عام 2014 ، حيث تم بيع 5.03 مليون منزل ، بانخفاض 17.8٪ عن العام السابق. وكان هذا أكبر انخفاض سنوي في المبيعات منذ عام 2008، عندما كان السوق في خضم أزمة الإسكان.
انخفضت مبيعات المنازل القائمة – والتي تشمل منازل الأسرة الواحدة والمنازل والوحدات السكنية والتعاونيات – للشهر ال 11 على التوالي في ديسمبر ، حتى مع انخفاض معدلات الرهن العقاري المرتفعة التي تجاوزت 7٪ في نوفمبر بشكل طفيف. تم إبعاد المشترين عن السوق بسبب ارتفاع الأسعار بعناد ولا تزال المعدلات تضاعف ما كانت عليه في العام السابق.
في ديسمبر ، انخفضت المبيعات بنسبة 1.5 ٪ عن نوفمبر وانخفضت بنسبة 34 ٪ عن العام الماضي. وشهدت جميع مناطق البلاد انخفاضا في المبيعات على أساس سنوي، وشهدت ثلاث مناطق انخفاضا من شهر لآخر، ولم يتغير الغرب.
لكن الأسعار استمرت في الارتفاع في ديسمبر ، بمتوسط سعر بلغ 366,900 دولار ، بزيادة 2.3٪ عن العام الماضي ، وهو أصغر مكسب في الأسعار منذ فترة الإغلاق في مايو 2020. تمثل الزيادة في الأسعار أكثر من عقد من المكاسب الشهرية على أساس سنوي.
“كان شهر ديسمبر شهرا صعبا آخر للمشترين ، الذين ما زالوا يواجهون مخزونا محدودا ومعدلات رهن عقاري مرتفعة” ، قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في NAR. “ومع ذلك ، توقع أن تنتعش المبيعات مرة أخرى قريبا ، حيث انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل ملحوظ بعد أن بلغت ذروتها في أواخر العام الماضي.”
“سنة انتقالية” للعقارات
بعد الطفرة العقارية في عام 2021 التي غذتها بعض أدنى معدلات الرهن العقاري على الإطلاق ، أدى ارتفاع معدلات عام 2022 إلى تضييق الخناق على الطلب وإبطاء نمو أسعار المنازل. الآن ، ينتقل سوق الإسكان إلى شيء أقرب إلى المعتاد في العام المقبل ، كما يقول الخبراء.
قال يون: “بعد ازدهار المبيعات في عام 2021 ، كان عام 2022 عاما انتقاليا انخفضت فيه المبيعات بشكل كبير”. “نحن نعلم أن هناك مخاوف بشأن انهيار سوق الإسكان وانخفاض المبيعات ، لكن الأسعار ارتفعت لهذا العام.”
في حين أن الزيادة بنسبة 10٪ في متوسط أسعار المنازل على مدار العام كانت أقل من الزيادة السنوية بنسبة 17٪ في عام 2021 ، فقد انخفض ارتفاع الأسعار على أساس شهري طوال عام 2022 مع زيادة سنوية في الأسعار بنسبة 15.4٪ في يناير تضاءلت إلى نمو الأسعار بنسبة 2.3٪ في ديسمبر عن العام السابق.
وقال يون: “إن مكاسب الأسعار في ديسمبر تقترب من 0٪ ، مما يعني أن نصف البلاد يشهد نوعا من الانخفاض في الأسعار والنصف الآخر يشهد زيادات في الأسعار”. المناطق التي شهدت فيها الأسعار أكبر قفزات في الأسعار خلال السنوات القليلة الماضية —- فينيكس ؛ أوستن ، تكساس ؛ ولاس فيغاس – هي أيضا أماكن تشهد انخفاضا في الأسعار أكثر من غيرها.
من نهاية ما قبل كوفيد في عام 2019 إلى نهاية عام 2022 ، ارتفع متوسط الأسعار بنسبة 42٪ ، كما قال يون ، مما يترجم إلى زيادة قدرها 114,000 ألف دولار في الثروة السكنية لمالك المنزل النموذجي.
لكنه أضاف أنه بالنسبة لأولئك الذين لا يملكون منزلا، ارتفعت أسعار المنازل بشكل أسرع بكثير من الدخل. وهذا يمثل تحديات القدرة على تحمل التكاليف للعديد من المشترين المحتملين.
ضرب تقرير مبيعات المنازل الحالية لشهر ديسمبر الثلاثية الخاسرة المتمثلة في انخفاض المبيعات وانخفاض المخزون وارتفاع الأسعار ، كما قال روبرت فريك ، خبير اقتصادي في شركة Navy Federal Credit Union.
وقال إن النقطة المضيئة الوحيدة هي أن أسعار المنازل في ديسمبر ارتفعت بنسبة 2.3٪ فقط عن العام السابق.
وقال فريك: “في العديد من الأسواق ، نشهد انخفاض أسعار المنازل من مستويات متضخمة ، مما يوفر فرصة لبعض المشترين المحتملين”. “ومع ذلك ، في حين انخفضت معدلات الرهن العقاري نقطة مئوية كاملة إلى حوالي 6 ٪ ، لا يزال هذا المستوى مرتفعا للغاية لتشجيع المزيد من القوائم والمزيد من الشراء.”
انخفاض المخزون لا يزال يربك مشتري المنازل
في حين أن المخزون في ديسمبر قد ارتفع عن العام الماضي ، لا يزال إجمالي مخزون المساكن أقل من مليون وحدة ، وهو منخفض تاريخيا.
ظلت العقارات عادة في السوق لمدة 26 يوما في ديسمبر ، ارتفاعا من 24 يوما في نوفمبر و 19 يوما في ديسمبر 2021 ، وفقا ل NAR. أكثر من نصف المنازل المباعة في ديسمبر 2022 كانت معروضة في السوق لمدة تقل عن شهر. لا يزال هذا ، تاريخيا ، سوقا سريعا ، بدون وفرة من المنازل المتاحة.
لا يزال مخزون المنازل المعروضة للبيع منخفضا بعناد لأن العديد من بائعي المنازل المحتملين يترددون في التخلي عن معدل الرهن العقاري المنخفض للغاية الذي اشتروه أو أعادوا تمويله خلال السنوات القليلة الماضية.
اعتبارا من الربع الثالث من عام 2022 ، فإن الغالبية العظمى من الرهون العقارية المستحقة لديها معدل 6٪ أو أقل ، وفقا لمارك فليمنج ، كبير الاقتصاديين في First American.
وقال فليمنغ: “هذا يترك العديد من مالكي المنازل الحاليين في وضع يكلف فيه اقتراض نفس المبلغ من المال الذي يدينون به على رهنهم العقاري الحالي ، مما يمنعهم من عرض منازلهم للبيع وإضافة العرض إلى السوق”.
وقال: “الخبر السار هو أن مخزون المنازل الجديدة آخذ في الارتفاع ، وعادة ما يرتفع إجمالي المخزون مع اقتراب موسم الربيع”. “عانى سوق الإسكان السكني من تجميد عميق في أشهر الشتاء من عام 2022 ، ولكن هناك سبب للاعتقاد بأنه سيبدأ في الذوبان مع اقتراب موسم شراء المنازل في الربيع.”
